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Ferienwohnung in Frankfurt vermieten: Genehmigung, Inserat, Ausstattung

Redaktion · Immobilien

Messe, Buchmesse, Konzerte am Main, Geschäftsreisende unter der Woche: Frankfurt hat das ganze Jahr über Gäste, und viele davon schlafen lieber in einer Wohnung mit Küche als im Hotelzimmer. Wer eine Wohnung in Frankfurt besitzt oder selbst bewohnt und sie an Feriengäste vermieten möchte, stößt allerdings schnell auf eine Besonderheit der Stadt: Ohne Genehmigung geht es nicht. Dieser Ratgeber fasst zusammen, was die Frankfurter Ferienwohnungssatzung verlangt, wie das Inserat auf mehrere Buchungsportale kommt und welche Ausstattung Gäste heute voraussetzen.

Darf ich meine Wohnung in Frankfurt als Ferienwohnung vermieten?

Ja, aber nur mit Genehmigung. Frankfurt hat im März 2018 die Satzung über die Nutzung von Wohnraum als Ferienwohnung und zu ähnlichen Zwecken (Ferienwohnungssatzung) beschlossen. Grundlage ist das Hessische Wohnungsaufsichtsgesetz, das Gemeinden mit angespanntem Wohnungsmarkt diese Möglichkeit einräumt. Ziel ist der Schutz des bestehenden Wohnraums.

Genehmigungspflichtig ist laut dem Merkblatt der Bauaufsicht (Stand Januar 2026):

die wiederholte, nach Tagen oder Wochen bemessene entgeltliche Überlassung von Wohnraum als Ferienwohnung,
die Nutzung von Wohnraum zur Fremdenbeherbergung, etwa eine gewerbliche Zimmervermietung.

Die Pflicht gilt unabhängig von Umfang und Dauer. Auch monatsweise Vermietungen fallen darunter, solange der Gast dort keinen Lebensmittelpunkt begründet, und es spielt keine Rolle, ob der Aufenthalt touristisch oder beruflich ist. Selbst das sogenannte Home-Sharing, also die kurzzeitige Überlassung der eigenen, selbst genutzten Wohnung oder eines Zimmers darin, braucht eine Genehmigung.

Zwei Fälle, zwei Voraussetzungen

Die Bauaufsicht unterscheidet im Wesentlichen nach Umfang und Dauer:

Home-Sharing: Wird nur ein Zimmer oder die gesamte Wohnung kurzzeitig überlassen, ist keine Ausgleichsleistung nötig. Voraussetzung ist, dass Sie die Wohnung weiterhin selbst bewohnen und dort Ihren Lebensmittelpunkt haben. Als kurzzeitig gilt ein Zeitraum von bis zu acht Wochen je Kalenderjahr. Für eine vorübergehende Nutzung über die acht Wochen hinaus kann ausnahmsweise eine Genehmigung gegen eine monatliche Ausgleichszahlung erteilt werden, die sich an der ortsüblichen Vergleichsmiete orientiert.
Dauerhafte Ferienwohnung: Soll eine ganze Wohnung dauerhaft als Ferienwohnung genutzt werden und damit dem Wohnungsmarkt nicht mehr zur Verfügung stehen, gibt es die Genehmigung grundsätzlich nur gegen Schaffung von Ersatzwohnraum oder im Einzelfall gegen eine einmalige Ausgleichszahlung. In diesem Fall ist zusätzlich immer eine Baugenehmigung für die Umnutzung erforderlich.

Wo beantragen, was kostet es, was droht ohne Genehmigung?

Zuständig ist die Bauaufsicht Frankfurt (Kurt-Schumacher-Straße 10). Der Antrag wird schriftlich gestellt, die Formulare stehen auf bauaufsicht-frankfurt.de zum Download bereit. Die Erteilung ist gebührenpflichtig; die Höhe richtet sich nach der Verwaltungskostensatzung der Stadt. Die Bauaufsicht empfiehlt, das Aktenzeichen der Genehmigung in allen Anzeigen anzugeben.

Wer ohne Genehmigung vermietet, muss mit einer kostenpflichtigen Anordnung zur Beendigung der Nutzung und einem Bußgeld rechnen. Der Rahmen liegt laut Merkblatt bei bis zu 25.000 Euro, bei Verstößen gegen die Hessische Bauordnung bei bis zu 500.000 Euro; zusätzlich werden die erzielten Einnahmen eingezogen. Dazu kommt der Tourismusbeitrag: Wer in Frankfurt Personen gegen Entgelt beherbergt, muss jeden ortsfremden Gast zur Entrichtung des Beitrags anmelden, ausdrücklich auch beim Home-Sharing.

Diese Angaben stammen aus dem Merkblatt der Bauaufsicht mit Stand Januar 2026. Verbindliche Auskunft für den eigenen Fall gibt die Bauaufsicht selbst, telefonisch unter 069 212-33567 oder per E-Mail an ferienwohnung.baf@stadt-frankfurt.de.

Was Sie außerdem klären sollten

Mieter statt Eigentümer: Wer selbst zur Miete wohnt, braucht für die Untervermietung die Erlaubnis des Vermieters. Wie sich eine Nutzung, die vom Mietvertrag abweicht, auswirkt, beschreibt unser Beitrag Wohnung, Untermiete, Business-Apartment.
Eigentümergemeinschaft: In einer WEG kann die Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung Vorgaben zur Nutzung enthalten. Ein Blick hinein vor dem ersten Inserat erspart Streit im Haus.
Steuern: Einnahmen aus der Vermietung an Gäste sind steuerpflichtig. Ob und ab wann Umsatzsteuer oder Gewerbesteuer anfallen, hängt vom Umfang ab; das gehört in ein Gespräch mit dem Steuerberater.
Versicherung: Klären Sie mit Hausrat- und Haftpflichtversicherer, ob Gäste mitversichert sind oder ein Zusatzbaustein nötig ist.

Inserieren: ein Inserat, viele Portale

Ist die Genehmigung da, entscheidet die Sichtbarkeit über die Auslastung. Gäste suchen je nach Herkunft und Anlass auf unterschiedlichen Portalen, Geschäftsreisende anders als Familien. Jedes Portal einzeln zu pflegen, mit eigenem Kalender und eigenen Preisen, ist der Punkt, an dem viele private Vermieter aussteigen.

Eine Alternative sind Vermieter-Services, die ein Inserat zentral verwalten und auf mehrere Portale ausspielen. fewobird etwa veröffentlicht die Unterkunft nach eigenen Angaben auf bis zu 27 Portalen, darunter Booking.com, Airbnb und fewo-direkt, führt die Buchungskalender zusammen und bietet eine Vermieter-App für die Verwaltung. Laufende Listing-Gebühren fallen dort nicht an, abgerechnet wird per Vermittlungsgebühr bei Buchung (Partnerlink). Prüfen Sie vor der Registrierung die aktuellen Konditionen; sie können sich ändern.

Unabhängig vom Kanal gilt: Das Aktenzeichen der Genehmigung ins Inserat, ehrliche Fotos, klare Angaben zu Lage und ÖPNV-Anbindung. Gäste in Frankfurt fragen vor allem nach der Fahrzeit zur Messe, zum Hauptbahnhof und zum Flughafen.

Ausstattung: was Gäste heute erwarten

Wer im Hotel schläft, bekommt ein gutes Bett, frische Bettwäsche und Pflegeprodukte im Bad. Genau daran wird eine Ferienwohnung gemessen, und in den Bewertungen taucht das Bett mit Abstand am häufigsten auf. Für die Grundausstattung heißt das:

Bett und Matratze: Eine durchgelegene Matratze kostet Sterne. Wer neu anschafft, kann auf Hotelqualität setzen: hotelshop.one verkauft Betten, Matratzen, Topper, Kissen, Decken und Bettwäsche, wie sie in Hotels eingesetzt werden, auch an Privathaushalte und Vermieter, mit 30 Tagen Probeschlafen (Partnerlink).
Bettwäsche und Handtücher: Mindestens zwei Garnituren pro Schlafplatz, damit der Wechsel zwischen zwei Buchungen ohne Wäscherei-Stress klappt.
Bad: Seife, Duschgel und Shampoo in kleinen Größen, ein Föhn, genügend Ablage.
Küche: Kaffeemaschine oder Wasserkocher, Grundgewürze, Geschirr für die maximale Gästezahl.
WLAN und Arbeitsplatz: Für Frankfurts Geschäftsreisende oft das entscheidende Kriterium.
Schlüsselübergabe: Ein Schlüsselsafe oder ein digitales Schloss löst das Problem später Anreisen.

Für Urlauber: Ferienwohnung in Frankfurt finden

Sie sind nicht Vermieter, sondern suchen selbst eine Unterkunft? Ob sich eine Ferienwohnung gegenüber dem Hotel lohnt, hängt von Dauer und Gruppengröße ab; mehr dazu in Ein Trip nach Frankfurt und in unserer Hotelübersicht für Frankfurt.

Häufige Fragen

Darf ich meine Wohnung während des Urlaubs über Airbnb vermieten?

In Frankfurt nur mit Genehmigung nach der Ferienwohnungssatzung. Für die selbst bewohnte Wohnung ist sie als Home-Sharing für bis zu acht Wochen je Kalenderjahr ohne Ausgleichszahlung möglich, sofern Sie dort Ihren Lebensmittelpunkt behalten.

Gilt die Satzung auch für ein einzelnes Gästezimmer?

Ja. Auch die Vermietung eines einzelnen Zimmers der selbst genutzten Wohnung fällt unter die Genehmigungspflicht, ist als Home-Sharing aber ohne Ausgleichsleistung genehmigungsfähig.

Muss ich Gäste irgendwo anmelden?

Ja, für den Tourismusbeitrag der Stadt Frankfurt: Wer Personen gegen Entgelt beherbergt, meldet jeden ortsfremden Gast an. Informationen gibt die Hotline Tourismusbeitrag unter 069 212-41166.

Wer erteilt die Genehmigung?

Die Bauaufsicht Frankfurt. Antragsformulare und Merkblatt finden Sie auf bauaufsicht-frankfurt.de.

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