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Immobilienkauf im Rhein-Main-Gebiet: Was vor dem Notartermin wichtig ist

Redaktion · Immobilien

Mehrere Gummistempel auf einem Holztisch, teils scharf, teils unscharf

Der Kauf einer Wohnung oder eines Hauses beginnt meist mit Besichtigungen, Finanzierungsgesprächen und vielen Fragen. Rechtlich verbindlich wird der Vorgang aber erst, wenn ein Kaufvertrag vorbereitet und notariell beurkundet wird. Gerade im Rhein-Main-Gebiet, wo Immobilien in Frankfurt, Offenbach und Umgebung oft stark nachgefragt sind, lohnt es sich, den Ablauf genau zu kennen. Ein Blick auf die Immobilienpreise in Frankfurt am Main zeigt, wie angespannt der Markt hier ist. Wer die einzelnen Schritte vor Augen hat, kann Unterlagen rechtzeitig prüfen, Fragen bündeln und besser einschätzen, an welcher Stelle zusätzliche fachliche Unterstützung sinnvoll sein kann.

Warum der Notartermin beim Immobilienkauf vorgeschrieben ist

In Deutschland kannst du eine Immobilie nicht einfach per Handschlag oder privater Vereinbarung kaufen. Jeder Vertrag, durch den sich jemand verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, bedarf nach § 311b Absatz 1 Satz 1 BGB der notariellen Beurkundung. Das gilt nicht nur für Grundstücke, sondern zwingend auch für Wohnungs- und Teileigentum, also etwa für die Eigentumswohnung in Frankfurt oder Offenbach. Ohne Beurkundung ist der Vertrag unwirksam.

Hinter dieser Pflicht steckt kein Selbstzweck, sondern eine Schutzfunktion. Die Beurkundung soll vor einem übereilten Vertragsabschluss bewahren und die Beteiligten aufklären. Zugleich dokumentiert die Urkunde unzweideutig, was vereinbart wurde – das beugt späteren Streitigkeiten vor und entlastet im Zweifel auch die Gerichte. Der Immobilienkauf ist eben kein gewöhnliches Alltagsgeschäft, und genau das soll der Termin beim Notar verdeutlichen.

Für Fragen rund um den Kaufvertrag und die rechtliche Einordnung kann in der Region auch eine Kanzlei weiterhelfen, die Notariat und Rechtsberatung verbindet. Wer etwa einen Rechtsanwalt in Offenbach am Main sucht, findet bei HaackSchubert neben anwaltlicher Beratung – unter anderem im Immobilien-, Bau- und Architektenrecht – auch notarielle Leistungen sowie Steuerberatung und Wirtschaftsprüfung an den Standorten Offenbach am Main und Frankfurt.

Vor der Beurkundung: Finanzierung, Grundbuch und Vertragsentwurf klären

Bevor es zum Notartermin geht, stehen einige Prüfpunkte auf dem Programm. An erster Stelle steht die Finanzierung. Du solltest nicht nur wissen, wie du den Kaufpreis stemmst, sondern auch die Nebenkosten im Blick haben – dazu zählen etwa Grunderwerbsteuer sowie Notar- und Grundbuchkosten. Eine verbindliche Zusage der Bank gibt dir die Sicherheit, dass der Kauf tatsächlich finanzierbar ist.

Mindestens ebenso wichtig ist der Blick ins Grundbuch. Dort steht, wer als Eigentümer eingetragen ist und ob Belastungen bestehen, etwa Grundschulden zugunsten einer Bank oder andere Rechte Dritter. Diese Einträge entscheiden mit darüber, ob und wie das Eigentum lastenfrei übergehen kann.

Der Notar erstellt in der Regel einen Vertragsentwurf und schickt ihn beiden Seiten vorab zu. Nutze diese Zeit: Lies den Entwurf in Ruhe, notiere Fragen und Unklarheiten und sprich sie vor dem Termin an. Regelungen zu Kaufpreis, Übergabe, Gewährleistung oder bestehenden Mietverhältnissen sollten vor der Unterschrift geklärt sein. Wenn du eine Eigentumswohnung kaufst, kommt die Teilungserklärung hinzu – sie bestimmt, was Sondereigentum und was Gemeinschaftseigentum ist. Bei einem Bauträgerkauf, also dem Erwerb einer noch zu errichtenden Immobilie, verdienen Bau- und Zahlungsregelungen besondere Aufmerksamkeit.

Was beim Notartermin selbst passiert

Der Beurkundungstermin folgt einem festen Ablauf. Der Notar liest die gesamte Urkunde vor – auch bei umfangreichen Verträgen. Das mag formell wirken, hat aber einen klaren Zweck: Beide Seiten hören noch einmal jede Regelung und können letzte Fragen stellen.

Der Notar ist dabei unparteiisch. Er vertritt nicht den Käufer und nicht den Verkäufer: Er beurkundet den Vertrag, klärt über die rechtliche Tragweite auf und darf gesetzeswidrige Beurkundungen nicht vornehmen. Ergibt sich im Gespräch Änderungsbedarf, können Anpassungen noch vor der Unterzeichnung besprochen und in die Niederschrift aufgenommen werden.

Erst wenn alle Fragen geklärt sind, unterschreiben Käufer und Verkäufer, und der Notar beurkundet den Vorgang. Üblicherweise wird mit dem Kaufvertrag zugleich die sogenannte Auflassung beurkundet – die Einigung beider Seiten darüber, dass das Eigentum auf den Käufer übergehen soll.

Nach der Unterschrift ist der Kauf noch nicht abgeschlossen

Mit der Beurkundung bist du noch nicht Eigentümer. Danach beginnt der Vollzug, der wiederum in festen Schritten abläuft. Zunächst beantragt der Notar die Auflassungsvormerkung im Grundbuch. Dieser Eintrag sichert deine Position als Käufer: Verfügungen des Verkäufers, die dem gesicherten Anspruch entgegenstehen, können dem Käufer gegenüber grundsätzlich unwirksam sein.

Der Kaufpreis wird nicht sofort nach der Unterschrift fällig. Der Notar prüft zunächst, ob alle im Vertrag vorgesehenen Voraussetzungen erfüllt sind – etwa die eingetragene Auflassungsvormerkung oder die Klärung etwaiger Vorkaufsrechte. Erst dann erhältst du die Fälligkeitsmitteilung, mit der du zur Zahlung aufgefordert wirst. Diese Reihenfolge schützt dich davor, zu zahlen, bevor dein Anspruch auf den Eigentumserwerb gesichert ist.

Parallel meldet der Notar den Vorgang dem Finanzamt, das die Grunderwerbsteuer festsetzt. Nach Begleichung der Grunderwerbsteuer stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus; anschließend kann der Notar die Eigentumsumschreibung beantragen, sofern die weiteren Voraussetzungen erfüllt sind. Erst mit dieser Eintragung wirst du tatsächlich Eigentümer der Immobilie.

Wann zusätzliche rechtliche Beratung sinnvoll sein kann

Der gesetzlich vorgeschriebene Ablauf funktioniert bei einem unkomplizierten Kauf in aller Regel gut. Es gibt aber Situationen, in denen Fragen über den Standardfall hinausgehen: etwa wenn besondere Vertragsgestaltungen gewünscht sind, die Immobilie belastet oder vermietet ist, ein Bauträgerprojekt gekauft wird oder der Kauf im Zusammenhang mit einem Unternehmen oder einer größeren Investition steht. Dann können Schnittstellen zwischen Immobilien-, Steuer- und Gesellschaftsfragen relevant werden.

In solchen Konstellationen kann es helfen, frühzeitig fachlichen Rat einzuholen. Kanzleien wie HaackSchubert, die Rechtsberatung, Notariat und Steuerberatung unter einem Dach verbinden, können solche übergreifenden Fragen aus einer Hand betrachten – ob sich ein Beratungsbedarf ergibt, lässt sich am besten im Einzelfall klären.

Häufige Fragen zum Immobilienkauf kurz beantwortet

Ist ein Immobilienkauf ohne Notar wirksam?

Nein. Verträge über den Kauf von Grundstücken, Wohnungs- oder Teileigentum bedürfen nach § 311b BGB zwingend der notariellen Beurkundung. Ohne diese Form ist der Vertrag unwirksam.

Wann wird der Kaufpreis fällig?

Der Kaufpreis wird erst fällig, wenn die im Vertrag vorgesehenen Voraussetzungen erfüllt sind – etwa nach Eintragung der Auflassungsvormerkung. Der Notar teilt dir die Fälligkeit ausdrücklich mit.

Wann wird der Käufer tatsächlich Eigentümer?

Eigentümer wirst du erst mit der Eintragung im Grundbuch. Diese wird beantragt, nachdem der Kaufpreis gezahlt ist und die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts vorliegt.

Fazit: Gut vorbereitet zum Notartermin

Der Immobilienkauf folgt einer klaren gesetzlichen Reihenfolge: Beurkundung, Auflassungsvormerkung, Kaufpreisfälligkeit, Grunderwerbsteuer und schließlich die Eigentumsumschreibung im Grundbuch. Wer diese Schritte kennt, geht deutlich gelassener in den Notartermin. Lies den Vertragsentwurf frühzeitig, sammle offene Punkte vorab und scheue dich nicht, bei komplexen Sachverhalten fachliche Beratung in Anspruch zu nehmen. Steht die Immobilie erst einmal im Grundbuch, verschiebt sich der Blick auf den laufenden Betrieb – worauf es beim Gebäudemanagement in Frankfurt ankommt, ist an anderer Stelle zusammengefasst.

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